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加拿大之旅（八） 姜启时 / 文 2014.11.21 加拿大的房市 今年，加拿大很多城市的现房销量强劲，房价持续超越收入。加拿大房地产委员会发布的销量和价格数据报告显示，加拿大房市动力十足，各大主要城市房价都在攀升。加拿大皇家银行指出贷款利率下跌让，提升了房产的可负担力。今夏市场上的住宅购买意向与去年相比都有所增长，贷款业主的置业兴趣更浓。 2014年加拿大主要城市的房市数据: 多伦多（加拿大最大城市）:MLS（公共上市服务系统）销售住宅7600套，较上年增长2.8%，且远远高于10年以来8月份7059套销量的平均数据。大多伦敦所有类型住宅平均销售价格为55万加币，较上年增长8.9%。 市中心416区的独栋住宅平均价格为90万加币，增幅14.7%。公寓37.1万加币，增长4.1%。联排住宅46万加币，增幅11.7%。
独栋住宅（别墅） 卡尔加里（加拿大较大城市）:MLS多重上市服务系统住宅销量2267套，较上年增长3.4%；公寓销量增长14%，联排住宅销量增幅20%，单家庭住宅销量下滑2.4%。 单家庭住宅平均价格55万加币，增幅5.42%； 单家庭住宅基价为51万加币，增幅10.24%；公寓平均价格33万加币，增幅11.48%，公寓基价为30万加币，增幅10.2%。 市场平均出售时间降至39天，一年前为45天。
联排住宅（联排别墅） 温哥华（加拿大较大城市）:MLS 住宅销量2771套，较上年增长10.2%，较10年来8月份平均销量高出4.3%。温哥华都会区所有类型住宅基价增长5%，达63万加币（基价比平均价格更能体现同类项目之间的对比，而平均价可能会更多的受到在售房产大小或地段的影响）。 独栋住宅的基价增幅6.6%，达到98万加币；公寓基价增幅3.6%，达到40万加币；独栋住宅基价增幅3.9%，增至48万加币。
公寓 渥太华（首都）:MLS 住宅销量1203套，较上年下滑1.1%，但是略高于5年平均值1199套。 所有住宅的平均售价为36万套，增长3.4%；公寓的平均价格为26万加币，增幅2.7%；而其他住宅类型的平均价格为38万加币，增幅1.9% 埃德蒙顿:MLS 住宅销量1552套，较上年下滑6%；所有住宅类型平均售价增长5%，达到37万加币；中位销售价格为35万加币，增至5.7%； 单家庭住宅的中位价格增长5.8%，达到40万加币，而公寓中位价下滑0.6%，达到23万加币。 2013年加拿大主要城市的房市数据: 2013年，加拿大最大城市多伦多的房屋销售量比2012年增加2%，温哥华的销售增长了14%，卡尔加里增长11% 。 在最大城市多伦多，2013年12月，大多伦多地区的房价比2012年12月上涨5.2%。 其中公寓的售价涨幅为7.6%，独立住宅的价格涨幅达近19%，现在独立住宅的均价达 86万加元。 在大温哥华地区，2013年房价平均上涨2.1%。其中独立住宅价格上涨2.5%，达93万加元，公寓价格上涨1.8% ，达37万加元。在卡尔加利，独立住宅售价在2013年12月份比2012年同月增8.6% 。该市连续两年移民增加，再加上就业前景改善，长期经济前景改善，都导致了对房产需求的增长。 2014年10月发布的 “日内瓦报告”说，全球低利率将需要维持“很长很长”的时间，全球长时间的低利率有利于加拿大房市.低利率是帮助人们从债务中走出来的工具，但同时也正是低利率引发了债务高升。尽管“市场过热”的警告不断，但仍不能阻止购房者在加拿大大城市的购房热情。 近年，进入加拿大的各国移民大量增加，以及中国贪官及大款的巨量资金流入，一定程度上，导致加拿大房产需求旺盛，促使房价大幅增长。据报道，北京一个房地产老板在温哥华地区，一次出手680万加元，购买独栋住宅3幢，公寓1套。在加拿大新购的房产购置比例中，华人高达三分之一，随着中国移民和资金的大量流入，加拿大房市及房价不攀升，那才怪呢。 有趣的是，在加拿大，富人住低房（别墅，价格大），穷人住高楼（公寓，价格小），富人住乡郊，穷人住城市，而在中国正好相反。 加拿大的房屋买卖 新移民若想在加拿大买好房屋，加拿大房地产交易步骤的过程应该清楚，房子不仅是安居的住宅，还是一笔看得见的投资，初次在海外购房置业的人通常不了解买房过程中会发生的问题及买房的程序步骤，往往最终买到的房子都是有问题的。
步骤/方法 第一步：卖方房地产主决心卖出房产，与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系，并列明合同细节(双方的承诺)。 主要内容：委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS，并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金，佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内；此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人，并同意除卖方地产主允许的情况下，不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同)的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。 重要概念解释：MLS(Multiple Listing Service)：是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息，并有每处地产多年来的历次销售记录、政府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上，因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告，所以MLS的覆盖面是全球性的。 合同(Contract)的概念及法律上对合同的约束：从法律角度说，合同即是承诺。可以是单方向的，也可以是交换或双方向的。合同的建立有七个基本因素：提议、接受、代价、合法意向、能力、合法交换物、真实允诺。根据这七个因素的具体细节，所有合同可以分归五类：可执行、不可执行、可无效、无效、非法合同。只有可执行合同完全受法律保护。
第二步：卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。 第三步：买方经纪搜索MLS数据库，发现此房产列入市场，如果适合买主顾客的要求，经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。) 第四步：买方经纪与卖方经纪安排时间，买主看房。
第五步：买主提议并出价购买，买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款，也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款，签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。 第六步：免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力，这样的合同便属于可无效合同，没有法律上的约束力。然而，某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方，这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足，合同仍可以完成)；而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。 第七步：免除条件后，双方已完全受法律约束，必须完成合同之约定。基於这样的信心，各自可以安排搬迁等事宜，联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。 第八步：COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出，按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭(mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下，新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担，多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上，所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。 第九步：买方经纪从卖方取得钥匙，在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出，以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。新房主检阅房产。 如果您需解决具体问题(尤其法律、医学等领域)，建议您详细咨询相关领域专业人士。 加拿大完成房屋买卖合约所需的费用 在您购买房屋的过程中，您除了需知道您可以负担的头款之外，您还需预算所需的额外费用。一般来说，完成买卖合约双方总共的费用约为房屋售价的 2% 至 5%。费用多少将根据房屋所在省份及城市而定，而且通常与房屋价格有关。以下是这些费用的用途，您的贷款机构，律师或代表公证行以及您的房屋经纪可帮助您估计所需费用。
房屋估价费 这项费用是支付给房屋估价专家作为估计房屋价值的费用。房屋贷款机构将需要房屋估价以决定房屋的售价是否具合理的市场价格。 土地测量费 （或以业权保险替代）房屋贷款机构通常需要有关房屋最近期的地段测量，或以业权保险替代（title insurance in lieu）。 楼房检验费 这项费用是指专业验屋师检验房屋所需的费用。 房屋贷款申请费用 如果您申请的房屋贷款款额是属于高比率的房屋贷款（即首期付款少于屋价的25%），房屋贷款保险机构便可能会收取这项申请费用。 房屋贷款违约保险 首期付款少于屋价25%的高比率房屋贷款需购买违约保险。这项费用通常会加于房屋贷款上，最高可达贷款款额的3%。这项还款保险有别于房屋贷款，人寿及残疾保险。 律师费 这些费用包您的律师或公证行所收取的法律专业服务费，收费将用以支付查册费用，产权查询，拟订业权契约文件以及准备信贷文件及物业交接等。费用亦包括各项登记费以及其他有关杂项费用等。 已交税款、水电煤气等账单及其他费用 您的卖方可能在交易完成日之前已缴交以上部份账项，所以您需要将有关款项退还。交易日以后产生的所有账项，包括税项、水电煤气费用及其他费用均须由买方负责。 省税 这项费用一般指土地转让税（Land Transfer Tax）。这项税项适用于大多数省份，而且通常是以房屋售价的一个百分率计算。至于新建房屋，部份省府亦可能有税项收费。安省的土地转让税计算请见“购屋时土地转让税（Land Transfer Tax）的计算”一文。 货劳税 （GST） 如果您购买的是新建房屋，您将要以购屋价支付货劳税（其他专业收费亦要付货劳税）。 火险 房屋贷款机构将要求您为房屋（及他们的房屋贷款作附属担保）提供有关火灾及其他天灾引致破坏的保障。所以您要为房屋购买火灾保险。 搬迁费用 这项费用指您自己动手搬屋租用货车的费用或雇用专业搬运服务公司所需的费用。 其他额外费用 这些费用可能包括水电煤气等的接驳费，购买房屋后的各项修理费，购置电器、窗廉、地毡及其他所需项目等。 姜启时电话:18912233130 E：jqs2006jqs@163.com 邮址:226100 江苏海门师山新村716幢401室 姜启时 QQ：598186783 名：jqs
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